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2020上半年楼市之变意味着什么?

南阳明伦地产  发布日期:2020年6月28日  阅读:1173次

    纵使楼市如何翻涌,也敌不过岁月沧桑操磨,转眼间,2020年就走了一半。

总体来看,2020年上半年楼市像是过山车,给人的感觉除了胆战心惊就是“魔幻重重”。

有疫情打击下的惨绝人寰,也有新冠之后的万人抢盘,城市再掀的抢人大战,中央三令五申的“房住不炒”。

一方多城放松政策难逃“一日游”魔咒,另一方小区业主密谋房价炒作。这边经济匍匐在地,写字楼空无一人,那边人们成群结队闯进售楼处抢购豪宅。

每一个楼市缩影都是一个写实的社会现象,不过,看惯了也就不会心起波澜了,因为在二十年前,中国楼市即是如此,当下如此,未来亦如此。

资本市场运作下的达尔文进化论,是楼市的铁律。无论是个人还是企业、乃至城市,都处于弱肉强食的游戏中,割韭菜的镰刀从未停下。

对于普通人来说,改变游戏规则不切实际,要做的,只有适应环境,看清玩法,逃顶入底,在浪潮中翻涌出自己的浪花。

如果上面这些话你能看懂,恭喜,你已不再是楼市小白玩家。

那么2020上半年的楼市对于我们究竟藏着什么寓意,楼市呈现怎样的规律,哪些城市迎来了机遇,购房者该如何判断?接下来,子木以一篇汇总文帮你解析。

有什么不同

作为楼市观察者,我们一直在思考,2020年的上半年市场究竟和以往有什么不同?

为什么提到这个呢?

是因为今年我们的确在大环境上遇到了许多突发变量,例如百年不遇的新冠疫情、大国摩擦二次升级、美股跌宕、台港问题探讨等等。

楼市作为国民财富的主要载体,自然和外界有着千丝万缕的关系,有时候就是牵一发而动全身,老百姓的经济预期直接影响着房产价格。

不知道大家记不记得,在今年1月份疫情爆发后,市场上很多人出来预测中国楼市,认为岌岌可危,大概率倒塌。当时我写了一篇文章作为反驳,叫做《疫情对房价的影响》,大家感兴趣可以去翻一下。

我在文中推演了2020上半年趋势,部分城市有一波行情爆发,包括起因和结果。今天来看,无一例外,一一都被我蒙对了。

至于原因,简单来说就是“供需失衡”下的市场自我矫正。一些城市的房价到了底部,跌无可跌,再加上将近大半年的购房需求积压,集中释放是必然事件。

而点燃需求爆发的的导火索就是应对突发事件,提出的一系列刺激政策,例如「不断下调的房贷利率」和「宽松的房贷政策」。

这个在2003年、2008年都出现过,路径依赖罢了。

房住不涨

数据显示,大概从去年12月开始,全国各地的房贷利率就处于下滑趋势中。LPR5年期利率累计下调15个基点,同期首套房贷利率下降26个基点,二套是24个基点,房贷利率降幅大于LPR降幅。

2020年6月,32个主要城市的房贷利率,更是创下18个月新低,首套利率5.32%,二套利率5.66%。

不单房贷利率连续下调,年后银行对购房者的放款速度也加快了。数据显示,6月份全国32个主要城市放款速度为18个月以来最短,仅为39天。

与此同时,疫情之后市场上的钱开始乱了起来,为了刺激经济,小微企业抵押贷款利率比房贷利率都低。

我一个银行的朋友讲,很多大行消费贷利率低至3.78%-4.35%,低房贷利率1-2个百分点,尤其是这段时间的杭州,很多人开始想方设法把低利率的钱套出来买房,几场万人摇号抢房,少不了这些人的身影。

历史上,每一次利率连续走低+宽松的货币政策,都会造成房价上涨,这是必然的规律,没有例外。

很多人看不懂了,为什么口上喊着“房住不炒”,怎么私下里放开信贷口子支持购房了?

其实这是很多人的理解误区。

你会发现,房住不炒,到头来不是对大众购房者说的,而是针对炒房客。

的确,当局现在通过四大限法,把炒房客的杠杆空间打空了,这个没得说。但对刚需的策略依旧没有更改,那就是顺应市场供需,为了经济复苏,采取支持政策。

否则,谁的脸色都不好看。

6月18日,第二届陆家嘴论坛开幕式上,经济顶层设计师依然肯定了这个事实:

1、我们仍面临经济下行的巨大压力,但形式逐步向好的方向转变。

2、一些消费零售指标也出现积极变化,车市和楼市均在回暖。

单独把车市和楼市拎出来讲,又和经济形式对应上,其中缘由我不说,你应该懂。

所以兜兜转转,我们其实又回到了2015年,只是现在不同于过去的是:基础限法绝对不会放开,炒房客没有空间,每个城市根据自己的情况因城施策做「刚需刺激」,而不是一股脑全部放开。

这样操作,房价有小涨机会,但大涨没有空间,市场也相对理性。

退一步讲,2020年再来一波全国性大牛市,没有任何一个城市能承担得住这样的重击。

自己的周期

不得不说,2020年上半年的楼市表现出了严重的分化。而分化的决定因素有两个:

1、综合购买力(这个城市到底还有多少持币待购的刚需)

2、自我楼市周期(房价和真实价值的距离)

以此来看,疫情影响下,有些城市居民购买力依然强劲,例如北京、深圳、成都、杭州等,有些城市则需求进入疲软期,房价横盘阴跌,例如南昌、济宁、北海、淄博等城市。

过去你问我,下半年房价是涨是跌,我能给你一个差不多的信号。但现在你问我下半年房价涨还是跌,这真是难以言口。

因为每个城市的楼市周期都不一样。

我用楼市风向标北京和深圳给大家举例,观测方法大家应该关注一下。

北京,2015年的房价是4万/平米左右。经过一年跳涨,从4-6万多/平米,在2017年年初,炒房客入场,飙至历史高峰7.8万/平米。

之后就是2017年史上最严政策“317”出台,房价被打回原形,维持在5.8/平米左右。

2017年到今天,整整历时三年,北京房价被压在6万/平米以下。同时,北京三年房价一直没有跌破5.5万/平米,这就是所谓的横盘筑底,跌无可跌。

去年年底,我喊北京读者去买房,是因为监测到了市场异样:在房价趋弱,传统淡季11-12月份,北京二手房市场成交量连续上涨,出现了翘尾行情。

(数据来源:世联评估)

这是很不正常的,这相当于你在冬天最冷的时候又脱掉一件衣服,证明什么?事出有妖。

数据是不会骗人的,北京底部蕴藏的刚性购房需求,进入了不得不爆发的阶段。

结果也证明了这条推论,今年疫情结束北京成交大热,在5月份迎来高峰期,新二手房成交达到2.6万套,达到三年内的峰值。

半年时间,没买房和买了房的购房成本差了一大截,而且这波涨上来的房价,是主力刚需入场带动的,意味着再也回不去了。

这套研究方法适用于任何城市,还有山东青岛、沈阳大连的行情也是跌到底后的蛰伏反弹。

扩散效应

除了北京,在上半年里深圳的表现也意外抢眼。

对于深圳这个城市我在多篇文章里叙述过,市场需求爆发来自于长期供需失衡下的政策刺激。

2019年年底一波“取消豪宅税”击起了水花,新创造的购房需求,直接会把楼市热度拖到2020年小阳春。

结果2020上半年深圳迎来大湾区多重规划利好,信贷宽松,利率下调,又有预期的深圳40周年大庆相重叠。

房价涨势迅猛,一度超过北京登顶全国。

楼市过热必然会引发乱象。

前段时间深圳出现了家长跪教育局,小区业主联合哄抬房价的乱象,引发全国人民关注。这座希望之城,开始变得陌生。

一个深圳中介朋友对我说,现在深圳的风声很紧,深圳有关部门再三强调控制房价。

预计近期会出台落户限购政策,当然信源是否可靠还说不准,但按照目前的房价趋势,深圳已经成为全国关注的“眼中钉”,有些违背大基调的意思。

深圳房价上涨,周边卫星城的楼市是第一受益梯队,例如惠州和东莞。

东莞,在5月份涨幅成功超过了深圳,居于全国第一,东莞进入3万元时代。惠州临深片区,平均涨幅在2000-3000/平米左右。

我2019年底写了一篇文章,叫做《注意,这个城市出现了机会窗口》,告诉大家关注惠州的可以买了,因为和北京一样,同样监测到了数据的异样,出现了翘尾行情。

但有人在迟迟犹豫不敢下手。

随后疫情出现对惠州市场造成了一定的冲击,一些读者还找我,说我的推测是有问题的。结果疫情一结束,惠州楼市一骑绝尘,之前本来可以买到的购房者,自此再和惠州无缘。

楼市存在周期,当深圳房价涨到大部分人无力承受的时候,深圳刚需只能对外寻求居住地,惠州作为不限购城市,利率下调信贷放松,必有一波涨势。

分化的二线

在二线城市中,上面所说的结论同样适用。

我特地把23个二线城市1-5月新房市场成交情况整理了出来。

数据显示,疫情影响下,今年的新房市场销售不如去年,所以在面积同比上均都是负数,但不同城市表现出不同的“抗打击力”。

也就是说2020上半年,新房销售同比去年下滑微弱的城市,楼市的抗跌性强,潜力较大。

抛开市场结构和供应的影响,你会看到,苏州今年新房销售达到323万平米,甚至比去年还卖得好,杭州、成都、青岛、济南等城市的行情都不错,而最惨的城市则是长春、南昌、泉州、扬州等城市。

其中武汉虽然新房销售面积同比下跌了51.70%,是二线城市中数据上最惨的。但这是武汉市场受疫情客观影响的结果,并不代表市场的供需结构。

虽然前5个月总体成交有较大降幅,但今年成交曲线呈现了明显逐月增长态势。数据显示,进入5月,武汉新建住房成交11977套,为今年首次单月成交突破一万套,相比4月涨幅达到80%。

武汉这个城市经济底子还是非常强的,人才也多,市场修复反弹是必然结果。这次疫情给武汉一次重创,但对于楼市来讲,未免不是挤出泡沫的一个契机。

“危机中蕴藏着机遇”,这句话再适合武汉不过。

承认事实

经过2020年上半年的跌宕起伏,我们显然明白了一个道理,中国楼市已然形成一个「独立型市场」。

作为国民财富的主要载体,当局已经用一切可用的方法把它与外界环境隔离开,放在了一个保护套里,通过货币和政策操作,走出自己独立的行情。

那么大环境,尤其是国外因素对国内楼市影响便降到了最低值。

唯一的影响,可能就是经济问题造成失业和居民收入的下降,从而传导至购房需求疲软。

而且你会发现,每个城市的自我周期现象非常明显:房价高的自己回调,房价触底的蓄势待发,一二线城市是今年楼市回暖的主力,三四线城市疲软,甚至会长期横盘阴跌。

最终还是归结到了经济和人口影响的“线级定律”。

长期来看,即使如何实行房住不炒,供需原理下,优质城市的房价该涨还会涨,而且在百年难遇的疫情之下,刚需为主动力的城市,依然走出了自己独特的行情,这在其他国家是没有的事实,这波房价上涨,很难再跌回去了。

短期来看,下半年进入7月后,由于传统淡季原因,楼市会恢复平静。

从6月份15号央行对外公布的LPR报价利率来看,下半年房贷利率下调的幅度会小于上半年。因为适度刺激,是支持刚需,过度刺激,就是炒作了。

在这点上,当局应该会有所克制。

作为一个聪明的玩家,一定要洞悉大势,搞清楚自己所在城市的实力和刚需购买力,以及城市处于自我周期的哪个阶段。

实时监控数据,每个月多跑几趟线下售楼处和二手中介店铺。每天花一个小时在房产研究上,最后逃顶入底省来的钱和房产升值的利得,可能是家庭1-2年的收入。

“祸兮福兮,强弱恒持,见微知著,天道酬勤”,这是子木送给大家2020下半年的楼市箴言。

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