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楼市开始“煮温水”,李嘉诚、潘石屹不谋而合,要不要买房摆明了

南阳明伦地产  发布日期:2020年9月16日  阅读:973次

    经过房地产市场一二十年的快速发展,购房者普遍形成了“买涨不买跌”的观念,而且这种观念已经根深蒂固。一般来说,当房地产市场处于上升阶段,几乎所有购房者都会一哄而上,这些年,大家对于排队抢房、抢房大战的场景也早已司空见惯。当房地产市场处于下行阶段,绝大多数购房者都会选择离场以及观望,无论开发商释放多大优惠,最后可能都无动于衷。

  但是,当房地产处于不上不下,房价处于不涨不跌的时候,购房者往往就搞不清接下来的房价走向了,就如同“温水煮青蛙”一般,有时候买了怕跌,但不买又怕涨了,左右为难,纠结不已。显然,我们当前恰恰正处于“煮温水”的阶段。那么,面对这种形势,到底该不该买房呢?要找到问题的答案,首先就需要对楼市的面貌有一个全面而真实地了解。

  

  当前楼市的真实面貌到底是什么样子呢?

  从国家调控的态度看,房住不炒成为了长期的定位,“逢热必调”成为常态化。根据中原地产研究中心的数据显示,2020年1-8月,全国调控政策共出台368次。不过,由于受黑天鹅事件影响,前6个月的调控政策相对较宽松,伴随楼市回升,7月份开始,调控风向出现了转变。截至目前啊,过去两个月,已经有杭州、东莞、宁波、深圳、无锡等10多个城市升级了调控。由此推断,调控的主基调依然从紧,不排除越来越多的城市跟进。

  从房价的走势来看,虽然多数城市的房价水平仍保持涨势,但涨幅已经收窄。据国家统计局7月份70城房价变动情况显示,从环比来看,一线城市新房价格上涨0.5%,涨幅回落0.1%;二手房上涨0.7%,涨幅回落0.3%。二线城市新房上涨0.5%,涨幅回落0.4%;二手房上涨0.5%,涨幅不变。三线城市新房和二手房价格分别上涨0.8%和0.5%,涨幅不变。虽然8月份的数据还没出炉,但考虑到7月、8月进入到了调控升级期,预计接下来房价涨幅还会继续收窄。

  

  从市场预期来看,理性和冷静成为主流心态。据央行发布的《2020年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示,对下季度房价,22.8%的居民认为会继续上涨,51.2%的认为保持不变,13.2%的认为会下跌,12.8%的表示看不准。由此可见,一半的受访者认为房价不涨不跌,而且超过10%的还认为下跌,这意味着调控取得了明显效果,只涨不跌的预期发生了变化。实际上,目前刚需整体仍以观望为主,除非是结婚、上学等硬需求,否则基本不会轻易出手。

  从开发商的动作来看,加快销售和回款成为了当务之急。最近一个月,央行、住建部等主管部门频频召开房地产座谈会,强调要严控资金违规流入房地产,并设置“三道红线”,加强对房企的融资监管,所以目前房企普遍面临现金流压力。对此,不少开发商表示下半年要加快销售和回款。据此推断,接下来房企必将开启“抢收”模式,打折促销、以价换量将是必选项。以恒大为例,刚进9月份不久,就已经拉开了7折销售的序幕,打响了降价销售的第一枪。

  

  鉴于此,两个明确信号传来,买不买房都该了解

  第一,房地产“夜壶论”开始终结。住建部政策研究中心原副主任顾云昌表示,房地产及其相对行业对国民经济的总贡献率高达36%左右。同时,相关专业机构也表示,房产占据了家庭财富的70%以上。基于这两点,每当经济面临下行的压力,房地产行业都被认为是随时可以拿来用的“夜壶”。但是,随着房地产一路高歌猛进,高负债等弊端也开始出现。对此,中国社科院在研究报告中指出,房地产与经济增长存在倒U关系,2018年房地产对经济的综合贡献由正转负,拐点已经出现。

  因此,我们看到,最近这一两年,国家不仅确立了房住不炒的长期定位,而且明确提出了不将房地产作短期刺激经济的手段。当然,这不仅仅只是说说而已。在2020年面临黑天鹅事件以及一季度经济下滑的背景下,虽然呼吁调控松绑的声音不时出现,但国家始终没有放松调控政策,相信看到这里答案已经很明显了,房地产“夜壶论”正在开始终结。对此,人民日报也发表评论称,不管大环境如何,中国都不会靠炒房拉动经济。

  

  第二,房地产长效机制的脚步越来越近了。根据以往的经验看,限购、限售等调控措施,可以快速地控制过热的楼市和房价。但是,有一点不可否认,一旦松绑调控,先前被抑制的住房需求就会迅速反弹,甚至可能在短时间内就会呈现井喷,从而又一次推动房价上涨,对于这种现象,大家都不陌生,而且都有所经历。因此,行政管控也并非长久之计。所以,与以往调控相比,本轮调控最大的不同就是建立房地产长效机制,对于这一点,国家已经在各大会议和报告中频频提及。

  不过,关于长效机制包括哪些内容,很多人都一知半解。综合最近两三年国家对房地产的表态来看,长效机制就是长期的政策“组合拳”,通过金融、土地、财税、立法、监管等多种手段来抑制房地产泡沫,从而促进房价长期平稳。比如,房地产税,农村集体土地直接入市,共有产权住房和租赁住房的建设,还有最近提出的房地产金融审慎管理制度等。可以预见的是,未来当行政管控逐步退出之时,房地产长效机制的脚步会越来越近,房价涨幅也会进一步回归理性。

  

  对于楼市的变化,李嘉诚、潘石屹“不谋而合”

  大家都知道,早从2013年,李嘉诚就开始不断抛售房产,最近几年,抛售速度更是不断加快。2019年,他以40亿元,把大连某项目卖给融创集团。今年7月,他又以38亿元,把成都某项目卖给了禹洲集团。面对不断抛售房产的动作,他向外界透露:现在楼市的价格太高,老百姓难以承受,投资房地产的公司也会有风险,我一生的原则就是不会去赚“最后一个铜板”。

  无独有偶,与李嘉诚几乎是在同一时期,早在2014年,潘石屹也开启了自己的卖房之路,累计卖了300个亿左右。通过李嘉诚和潘石屹的“不谋而合”看,两人都是在房地产快速发展的六、七年前就开始卖房,同样也都不看好未来的房地产走向,目前核心资产几乎都处于清空状态。由此可见,与过去的高歌猛进相比,如今的房地产或许真的开始走下坡路了,风向已变,至少想要赚钱没那么容易了。那么,面对李嘉诚、潘石屹的“卖房”动作,购房者如何选择?

  

  处在当前的房地产阶段,要不要买房已经清楚了

  1、对于多套房群体来说:房子“宜精不宜多”。在上文已经分析了未来的房地产市场环境,平稳是大势所趋。因此,房价不涨或者少涨,考虑到利息成本、折旧成本、房地产税等因素,持有房产的成本或大于回报率。因此,接下来需要对房产进行优化,减少持有收缩型城市、城市远郊地带、缺乏优质配套的房产,同时保留或者置换成核心地段、核心城市、大城市群和都市圈城市的房产。说白了,与上一个10年不同,未来不是所有的房子都有人接盘,多关注流动性、持有成本这两点。

  2、对于还没有买房的来说:要么租,要么买,无非两种选择。先说说买房子,如果有足够的经济能力,也有购房需求,遇到高性价比的房源,尤其是在那些人口净流入的城市,其实没必要有太多的犹豫。由于住房供不应求,加之城镇化还有10-15年红利期,此类城市的房产依然有保值增值的空间。更何况,目前不少房企都正在以价换量,是一个不错的机会。

  

  当然,如果手头确实比较紧张,也完全可以再等等。日前,中国社科院在《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》中也指出:近两三年房价总体上将维持高位盘整态势,大涨大跌的概率很小。显然,在平稳的楼市环境下,刚需不用过于着急买房了。此外,退一步来说,随着保障房市场的建立,未来先租后买、共有产权等也将成为值得期待的选择。

  3、注意一个住房新趋势:从五年前、十年前来说,大家都热衷在大城市买房,但是如今这一风向开始发生改变,预计未来回乡置业或将成为新方向、新选择。日前,国家下发了《关于支持返乡下乡人员创业促进农村一二三产业融合发展的意见》,其中指出,在符合相关规定的前提下,允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。毫无疑问,放开建房限制,吸引人才返乡,不仅对农村发展是一大利好,对很多准备回乡的来说,同样如此。毕竟,自己的根、家人、亲戚朋友就在农村,相信随着新农村建设、新产业布局,农村将进一步焕发新的生机,吸引更多游子返乡置业、创业、生活。

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